Acheter des SCPI à crédit : comment ça marche ?
Emprunter pour acquérir des parts de société civile de placement immobilier séduit ceux qui veulent bâtir un patrimoine sans attendre d’avoir mis la somme de côté. Acheter des SCPI à crédit superpose pourtant deux engagements de longue durée : un placement non coté, dont ni le revenu ni le capital ne sont garantis, et un prêt dont les échéances restent dues quoi qu’il arrive. Entre les deux s’intercalent des frais d’entrée, une fiscalité particulière et une sortie qui n’est jamais immédiate.
En bref
- Acheter des SCPI à crédit consiste à financer les parts par un prêt bancaire, amorti mensuellement ou remboursé « in fine », pendant que les revenus de la SCPI, eux, ne sont pas garantis : l’AMF rappelle que ni le rendement ni le capital investi ne le sont.
- Les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus fonciers tirés des parts ; la fraction d’un déficit qui provient de ces intérêts ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.
- Les frais d’entrée, de 5 % à 12 % du prix de la part selon l’AMF, sont payés avec l’argent emprunté, et le prêt reste dû en totalité même si la valeur des parts baisse.
- L’emprunt amplifie les gains comme les pertes : il ne change ni le risque de la SCPI ni sa durée de détention conseillée, de 10 à 20 ans au moins.
Comment fonctionne l’achat de SCPI à crédit ?
L’achat de SCPI à crédit fonctionne comme un achat comptant dont le prix des parts est avancé par une banque, que l’acquéreur rembourse ensuite avec ses propres ressources et, en partie, avec les revenus que la SCPI distribue. L’AMF indique qu’il est possible de financer l’achat de parts par un prêt.
Une SCPI est, selon l’AMF, une société non cotée en bourse dont l’objet exclusif est d’investir l’épargne collectée dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location. Une société de gestion vend les parts, achète les immeubles, trouve les locataires et verse des dividendes aux porteurs de parts. Une part coûte en moyenne de 150 à 1 000 €, d’après l’AMF.
Le montant du prêt peut couvrir tout ou partie du prix de souscription. Les frais de souscription sont inclus dans ce prix : emprunter 100 000 € pour des parts dont les frais d’entrée atteignent 10 % revient à financer 10 000 € de frais qui ne produiront aucun loyer.
Prêt amortissable ou prêt in fine : lequel finance des parts de SCPI ?
Les deux formules existent : le prêt amortissable rembourse du capital à chaque échéance, le prêt in fine ne fait payer que des intérêts jusqu’au terme, où tout le capital est dû en une fois. La Banque de France décrit ces modes de remboursement des prêts bancaires.
| Mode de remboursement | Ce que contient chaque échéance | Ce qu’il faut prévoir |
|---|---|---|
| Annuités ou mensualités constantes | Des intérêts et une part de capital (l’amortissement) | Un effort mensuel stable, d’autant plus lourd que la durée est courte et le montant élevé |
| In fine | Uniquement des intérêts, constants pendant la durée du prêt | La totalité du capital à rembourser en une seule fois au terme convenu |
La banque peut demander une garantie. La Banque de France cite, pour les prêts bancaires classiques aux entreprises, le cautionnement et le nantissement d’actifs : un actif donné en garantie ne peut plus être cédé librement tant que le prêt court. Avec un prêt in fine, le capital doit être réuni le jour de l’échéance, soit par la revente des parts, soit par une épargne constituée à côté ; le rythme de remboursement d’un prêt amortissable se simule avec le calcul détaillé dans notre page sur les mensualités d’un prêt immobilier.
Un exemple chiffré, avec des hypothèses arbitraires qui ne sont ni une offre ni une prévision : un prêt de 100 000 € à 4 % sur 15 ans.
| Hypothèse | Prêt amortissable | Prêt in fine |
|---|---|---|
| Échéance mensuelle | 739,69 € | 333,33 € (intérêts seuls) |
| Intérêts payés la 1re année | environ 3 910 € | 4 000 € |
| Capital restant dû après 5 ans | environ 73 059 € | 100 000 € |
| Intérêts totaux sur 15 ans | environ 33 144 € | 60 000 € |
L’in fine allège la mensualité mais coûte plus cher en intérêts.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles des revenus d’une SCPI ?
Oui : la notice de la déclaration des revenus fonciers de l’année 2025, publiée par l’administration fiscale en mars 2026, demande d’ajouter les intérêts des emprunts personnels contractés pour acquérir des parts à ceux de la société. Les loyers distribués par une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au prorata des parts détenues, d’après l’AMF.
Plusieurs règles encadrent cette déduction :
- Le micro-foncier est exclu : seuls les contribuables qui détiennent à la fois des parts de sociétés immobilières et des immeubles loués nus peuvent en bénéficier. Un porteur de parts seul relève du régime réel.
- Un porteur qui ne détient que des parts de sociétés immobilières n’a pas à remplir la déclaration n° 2044 : il déclare ses revenus case 4 BA de la déclaration n° 2042 et indique en annexe les coordonnées de la société, le montant des revenus et, le cas échéant, ses intérêts d’emprunt.
- Seuls les intérêts se déduisent, non le capital remboursé.
Si les intérêts dépassent les loyers, le déficit n’a pas la même portée selon son origine. Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction qui provient des intérêts d’emprunt n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un emprunt pour des SCPI ne réduit donc pas l’impôt sur le salaire ou sur les bénéfices du dirigeant, il n’efface que de l’impôt foncier.
Quels risques l’emprunt ajoute-t-il à ceux d’une SCPI ?
L’emprunt ajoute un risque de trésorerie et un risque de perte supérieur au capital apporté : la banque réclame ses échéances même quand les loyers distribués baissent, et la revente des parts peut rapporter moins que le prix payé.
Les risques propres à la SCPI, rappelés par l’AMF, demeurent. Les revenus locatifs peuvent diminuer en cas de départ de locataires ou de relocation moins favorable. La valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition. La SCPI n’étant pas cotée, sa liquidité est moindre : les délais de sortie vont de plusieurs semaines à plusieurs mois, et les conditions de cession dépendent de l’existence d’un acheteur. L’AMF présente la SCPI comme un placement à long terme, de 10 à 20 ans, et conseille de n’y investir que des sommes dont on n’aura pas besoin avant des années.
Le tableau suivant, fondé sur les mêmes hypothèses (100 000 € empruntés à 4 %, in fine), montre l’écart entre loyers distribués et intérêts avant impôt.
| Distribution annuelle supposée | Loyers reçus | Intérêts du prêt | Écart avant impôt |
|---|---|---|---|
| 3 % du prix des parts | 3 000 € | 4 000 € | moins 1 000 € |
| 4 % | 4 000 € | 4 000 € | 0 € |
| 5 % | 5 000 € | 4 000 € | plus 1 000 € |
Ces taux de distribution sont fictifs et ne constituent pas une promesse. Une baisse de la distribution transforme l’opération en dépense mensuelle à financer sur d’autres revenus. Si les échéances deviennent trop lourdes, un rachat de crédits peut les étaler, au prix d’une durée et d’un coût plus longs.
Quelle différence entre acheter des SCPI au comptant et à crédit ?
La différence principale tient à la source de l’argent investi : au comptant, le porteur engage de l’épargne et ne peut pas perdre plus que sa mise ; à crédit, il engage une dette qui subsiste même si les parts perdent de la valeur.
| Critère | Achat au comptant | Achat à crédit |
|---|---|---|
| Mise de départ | Le prix des parts, frais d’entrée inclus | Un apport éventuel, le reste est emprunté |
| Charges régulières | Aucune, hors impôt sur les loyers | Échéances de prêt, indépendantes des loyers perçus |
| Perte maximale | La mise | La mise et le capital restant dû si la revente est inférieure à la dette |
| Revente | Délai et prix variables, selon l’AMF | Même contrainte, et la dette est exigible |
Comment vérifier le sérieux de l’opération avant de signer ?
Il faut vérifier trois éléments : l’agrément de la société de gestion, le document d’informations clés de la SCPI et le coût total du prêt. L’AMF délivre l’agrément aux sociétés de gestion et l’agrément de mise sur le marché des SCPI ; elle prévient que des plateformes frauduleuses sans agrément proposent d’investir dans des SCPI.
Avant de souscrire, l’AMF demande de lire au minimum le document d’informations clés, puis de consulter les statuts, le rapport annuel et les derniers bulletins trimestriels d’information, que l’intermédiaire financier doit fournir. Du côté du prêt, comparez le taux, la durée, la garantie demandée et le coût total, pas seulement l’échéance mensuelle.
Questions fréquentes
Peut-on utiliser le micro-foncier pour des SCPI financées à crédit ?
Non, si les parts de SCPI sont le seul revenu foncier du foyer. Le micro-foncier est réservé aux contribuables qui détiennent aussi des immeubles loués nus ; un porteur de parts seul est au régime réel, seul régime où les intérêts d’emprunt se déduisent.
Que se passe-t-il si les parts sont revendues avant la fin du prêt ?
Le prêt doit toujours être remboursé pour son capital restant dû, quel que soit le prix de vente des parts. L’AMF précise que la vente d’une SCPI à capital fixe suppose qu’un acquéreur se manifeste, et que, pour une SCPI à capital variable, le retrait dépend de l’existence d’un souscripteur de remplacement ou d’un fonds de remboursement.
Y a-t-il des frais en plus à la revente ?
Oui. L’AMF mentionne des frais de cession, souvent payés par l’acquéreur, et, pour les SCPI à capital fixe cédées sur le marché secondaire, des droits d’enregistrement de 5 % du prix d’exécution.
Le déficit créé par les intérêts diminue-t-il l’impôt sur le revenu du foyer ?
Pas directement. Un déficit dû aux seuls intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce n’est que pour la part de déficit liée à d’autres charges que l’imputation sur le revenu global est possible, dans la limite de 10 700 € par an.
Qui contacter pour vérifier un intermédiaire qui propose des SCPI à crédit ?
En cas de doute sur les autorisations de l’acteur qui contacte l’épargnant, l’AMF recommande d’appeler AMF Épargne Info Service au 01 53 45 62 00.
Sources
Sources consultées le 28 octobre 2026, présentées sans liens cliquables.
- Autorité des marchés financiers, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier », amf-france.org, 12 juin 2017. https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/scpi-un-autre-moyen-dinvestir-dans-limmobilier
- Autorité des marchés financiers et Institut national de la consommation, « Investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) », fiche pratique, septembre 2018. https://www.amf-france.org/sites/institutionnel/files/2019-12/fiche_inc_2018_scpi.pdf
- Direction générale des Finances publiques, « Notice pour remplir la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de l’année 2025 », impots.gouv.fr, mars 2026. https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2044/2026/2044_5487.pdf
- Banque de France, « Le référentiel des financements des entreprises, fiche 412 : Les prêts bancaires classiques », banque-france.fr, 2024. https://www.banque-france.fr/system/files/2024-04/823415%20Fiche-412.pdf
