Désolidarisation d’un prêt immobilier : comment faire ?

Un prêt immobilier signé à deux ne se défait pas d’un commun accord au moment d’une séparation : la banque a prêté à deux personnes et elle entend, en principe, les garder toutes les deux. La désolidarisation d’un prêt immobilier consiste à libérer l’un des emprunteurs, mais elle suppose l’accord du prêteur et la capacité de l’autre à porter seul les mensualités. Entre la demande à la banque, le rachat de soulte, la vente ou le changement d’établissement, chaque voie a ses conditions, et un mauvais calendrier peut coûter cher.

Pourquoi les co-emprunteurs restent-ils tenus après une séparation ?

Les co-emprunteurs restent tenus parce qu’une séparation ou un divorce ne met pas fin au prêt ni à la garantie qui lie chacun d’eux à la banque : chacun reste responsable des mensualités, quelle que soit la répartition décidée entre eux.

Service-public.fr décrit trois façons de mettre fin à cette garantie : rembourser le prêt par anticipation, par exemple en vendant le bien ; demander à la banque de désolidariser l’un des co-emprunteurs, l’autre restant alors seul débiteur et garant ; ou remplacer la garantie de l’un des co-emprunteurs par un nouveau garant ou une garantie supplémentaire, hypothèque ou caution. Dans les trois cas, la banque doit accepter.

Comment demander la désolidarisation à la banque ?

La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à la banque par celui qui reprend le prêt, le plus tôt possible. Les établissements demandent en général les coordonnées des deux emprunteurs et de la banque, les références du prêt (date de signature et d’échéance), le motif (divorce, séparation, rupture de PACS), qui est libéré et qui reste, et les engagements de chacun.

La banque étudie ensuite si l’emprunteur qui reste peut rembourser seul le crédit. Après un divorce, elle réclame le jugement définitif. L’instruction peut durer plusieurs mois, d’où l’intérêt de s’y prendre avant que les mensualités ne deviennent un point de désaccord. Si l’opération revient à reprendre le bien de l’autre, un notaire formalise le transfert, et la banque peut facturer des frais de dossier si elle traite l’opération comme un nouveau prêt.

Avant de déposer la demande, l’emprunteur qui reste peut mesurer ce que représentent les mensualités à reprendre seul, comme l’explique l’article sur les mensualités d’un prêt immobilier.

Quelles solutions existent pour sortir d’un prêt immobilier à deux ?

Quatre solutions existent, qui dépendent de ce que les ex-partenaires veulent faire du logement.

Solution	Condition	Coût
Désolidarisation simple	Accord de la banque ; l’emprunteur restant doit pouvoir rembourser seul	Frais de dossier possibles si la banque traite l’opération comme un nouveau prêt ; non chiffrés par les banques consultées
Rachat de la part de l’autre (soulte)	L’emprunteur restant verse une soulte à l’autre, acte devant notaire	Soulte, droit de partage, frais de notaire et de dossier
Vente du bien	Le prix solde le prêt par anticipation	Des frais ou pénalités de remboursement anticipé peuvent s’appliquer
Rachat du prêt par une autre banque	Recours en cas de refus ; peut exiger d’attendre le divorce définitif	Frais du nouveau prêt (voir le rachat de crédits en 4 étapes)

Le choix découle d’abord du régime matrimonial. En communauté légale, le logement acheté pendant le mariage est en général un bien commun, et les options sont la vente, la reprise par un époux avec soulte ou le maintien en indivision. En séparation de biens, les biens indivis se partagent selon les quotes-parts de l’acte d’achat, par exemple un quart et trois quarts, et par moitié sans précision.

Comment calcule-t-on la soulte et ses frais ?

Pour un bien partagé par moitié, la soulte est égale à la moitié de la valeur du bien diminuée du capital restant dû, c’est-à-dire (valeur − capital restant dû) ÷ 2. Pour un bien de 300 000 € avec 150 000 € restant dus, la soulte est de 75 000 € ; son montant est fixé chez un notaire. Le calcul est celui que présente le Crédit Mutuel.

Le partage supporte aussi un droit de partage, assis sur l’actif net partagé, c’est-à-dire l’actif diminué du passif. Le taux normal est de 2,5 %, mais le BOFiP, dans sa version du 30 juin 2020, prévoit pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS 1,80 % à compter du 1er janvier 2021, puis 1,1 % à compter du 1er janvier 2022. Sur l’exemple ci-dessus, l’actif net partagé est de 150 000 € (300 000 € moins 150 000 €), soit un droit de 1 650 € à 1,1 %. Cette page ayant plus de cinq ans, le taux applicable le jour de l’acte se confirme auprès du notaire.

Que devient l’assurance emprunteur ?

L’emprunteur libéré doit envoyer à son assureur un justificatif de la banque attestant qu’il n’est plus engagé, et celui qui reprend le crédit doit souscrire une nouvelle assurance emprunteur à son nom. Ce qui fait varier le prix d’une telle assurance est détaillé dans l’article sur le prix d’une assurance de prêt.

Que faire si la banque refuse la désolidarisation ?

En cas de refus, le principe de solidarité est maintenu et les deux co-emprunteurs continuent de rembourser. L’emprunteur qui reste peut proposer une caution fournie par un tiers financièrement solvable, une hypothèque sur un autre bien immobilier ou un rachat du prêt par un autre établissement, ce dernier pouvant exiger d’attendre que le divorce soit prononcé.

Tant que la banque n’a rien accepté, la garantie des deux co-emprunteurs subsiste. Seul le remboursement anticipé du prêt, par exemple grâce à la vente du bien, y met fin sans l’accord de la banque.

Questions fréquentes

Faut-il attendre le jugement de divorce pour se désolidariser ?

La banque demande le jugement définitif de divorce pour étudier la reprise du prêt par un seul époux, et un rachat de prêt auprès d’un autre établissement peut aussi exiger d’attendre le divorce. La demande peut toutefois être préparée avant, vu la durée d’instruction de plusieurs mois.

Peut-on rester propriétaire à deux après le divorce ?

Oui, en conservant le logement en indivision, par exemple pour le louer, mais le prêt continue alors de lier les deux co-emprunteurs. Le juge aux affaires familiales peut aussi accorder un bail sur le bien à l’époux non propriétaire, jusqu’à la majorité du plus jeune enfant commun.

La rupture d’un PACS ouvre-t-elle droit au même taux de droit de partage ?

Oui, d’après le BOFiP, le taux réduit s’applique aux partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS.

En séparation de biens, qui supporte le crédit d’un bien indivis ?

Le bien se partage selon les quotes-parts de l’acte d’achat, et l’argent investi par chacun ne les modifie pas. Sans précision dans l’acte, la répartition est de moitié.

Un crédit contracté pendant le mariage se partage-t-il ?

Un crédit contracté pendant le mariage pour le logement commun est partagé par moitié s’il reste dû au moment du divorce. Un époux peut racheter la part de crédit de l’autre pour devenir seul propriétaire du bien, sous réserve de l’accord de la banque.

Sources

Sources consultées le 28 octobre 2026, présentées sans liens cliquables.

• Service-Public.fr, « Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation ? ». https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F548
• Service-Public.fr, « Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? », vérifiée le 22 juillet 2025. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36328
• Direction générale des finances publiques, BOFiP, « BOI-ENR-PTG-10-10 : partages purs et simples », version du 30 juin 2020. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/817-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-PTG-10-10-20200630
• Crédit Mutuel, « Désolidarisation d’un prêt immobilier », creditmutuel.fr (documentation de l’établissement). https://www.creditmutuel.fr/fr/particuliers/credits/separation-desolidarisation.html
• CIC, « Désolidarisation d’un prêt immobilier », cic.fr (documentation de l’établissement). https://www.cic.fr/fr/particuliers/credits/separation-desolidarisation.html