Calcul du viager : bouquet, rente et décote d’occupation

Vendre ou acheter en viager revient à mettre un prix sur une durée de vie, et c’est ce qui rend le calcul du viager déroutant : la même maison donne une rente très différente selon l’âge du vendeur, le montant du bouquet et la manière dont le logement est occupé. Trois grandeurs pilotent le résultat, la valeur du bien, la décote d’occupation et le coefficient tiré des tables de mortalité, et chacune se discute. Mal évaluées, elles déplacent plusieurs dizaines de milliers d’euros d’un côté à l’autre.

Comment fonctionne une vente en viager ?

Dans une vente en viager, l’acheteur, le débirentier, verse au vendeur, le crédirentier, une rente viagère jusqu’à son décès, et il devient propriétaire du bien à ce moment, sans formalité supplémentaire. Le prix combine souvent un capital versé comptant, le bouquet, et la rente. La valeur totale de la rente est incertaine, puisqu’elle dépend de la durée de vie du vendeur, et c’est cet aléa qui fonde le contrat.

Le viager peut être occupé ou libre. En viager occupé, le vendeur garde l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès, c’est-à-dire le droit d’y vivre ou de le louer. En viager libre, l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement. Un notaire doit dresser l’acte de vente. Pour comprendre les frais annexes d’une vente immobilière, voir aussi les frais d’agence immobilière.

Comment calcule-t-on le bouquet et la rente ?

On calcule d’abord la valeur du bien, on y retranche la décote d’occupation si le vendeur reste dans les lieux, on retranche le bouquet, puis on divise le solde par un coefficient. Le montant de la première année est fixé dans l’acte et tient compte de la valeur du bien, de son occupation, du bouquet et de l’âge des vendeurs.

Élément	Rôle dans le calcul
Valeur vénale	Prix du bien en vente classique, point de départ du calcul
Décote d’occupation	Retranchée de la valeur en viager occupé : valeur locative perdue, soit loyer mensuel × 12 × espérance de vie
Bouquet	Capital payé comptant, facultatif, souvent 20 à 30 % de la valeur vénale ; il réduit la base de calcul de la rente
Coefficient	Issu des tables de mortalité, dont celles de l’INSEE ; il dépend de l’âge du ou des vendeurs
Rente	(valeur − décote − bouquet) ÷ coefficient, versée jusqu’au décès

Le notaire calcule la rente avec des barèmes officiels : le résultat dépend donc des tables et de la décote retenues, qui peuvent se discuter.

Que donne le calcul du viager sur un exemple concret ?

Pour un bien de 200 000 € vendu en viager occupé par un homme de 80 ans, dont l’espérance de vie est d’environ 8,6 ans et le coefficient proche de 8,61, avec une valeur locative de 800 € par mois, la rente est d’environ 7 340 € par an. Le détail est le suivant, avec les chiffres d’une étude notariale :

1. Décote d’occupation : 800 € × 12 × 8 ans = 76 800 €, ce qui ramène la valeur à 123 200 €.
2. Bouquet de 60 000 € : il reste 63 200 € à convertir en rente.
3. Rente annuelle : 63 200 ÷ 8,61, soit environ 7 340 €, ou environ 612 € par mois.

En viager libre, la décote disparaît. Pour un bien de 150 000 € vendu par une femme de 75 ans, avec un coefficient de 12, la rente sans bouquet est de 150 000 ÷ 12 = 12 500 € par an. Avec un bouquet de 30 000 €, elle tombe à (150 000 − 30 000) ÷ 12 = 10 000 € par an. Chaque euro de bouquet supplémentaire diminue donc la rente, mais il est perçu immédiatement et ne dépend pas de la durée de vie.

Comment la rente est-elle révisée et garantie ?

La rente est révisée chaque année, le plus souvent selon l’indice du coût de la construction, et le contrat peut comporter une clause d’indexation. Le notaire inscrit une hypothèque légale au profit du vendeur pour garantir le paiement. Lorsque des époux ou un couple vendent ensemble, la rente peut être réversible au profit du survivant.

Le contrat peut aussi prévoir une clause de résolution si les paiements s’arrêtent et une clause pénale permettant au vendeur de garder le bouquet si la vente est annulée. Ces clauses sont à examiner avec le notaire avant la signature.

Comment la rente viagère et le bouquet sont-ils imposés ?

Seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, fixée selon l’âge du vendeur lors du premier versement.

Âge au premier versement	Part imposable
Moins de 50 ans	70 %
De 50 à 59 ans	50 %
De 60 à 69 ans	40 %
Plus de 69 ans	30 %

Pour une rente de 2 000 € par an perçue à 65 ans, le vendeur déclare 800 €, selon l’administration. Avec la rente de 7 340 € de l’exemple ci-dessus, versée à 80 ans, la part imposable est de 30 %, soit environ 2 202 €. Le bouquet n’est pas un revenu : il relève du régime des plus-values immobilières, avec exonération totale quand le bien est la résidence principale du vendeur.

Quels sont les risques d’une vente en viager ?

Le premier risque est l’aléa lui-même : la durée de vie du vendeur rend le gain ou la perte incertains pour chaque partie, et sans aléa le juge peut annuler la vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature, ses héritiers peuvent contester la vente (voir aussi comment se répartit une succession quand un parent est vivant).

Pour l’acheteur, l’aléa joue en sens inverse : il paie la rente tant que le vendeur vit, sans jouir du logement en viager occupé. Pour le vendeur, le risque est l’arrêt des versements, que le notaire encadre par l’hypothèque et les clauses du contrat.

Questions fréquentes

Le bouquet est-il obligatoire ?

Non, il est facultatif. Le prix peut être entièrement converti en rente, mais, dans ce cas, la rente est plus élevée et le vendeur n’encaisse aucun capital à la signature.

Qui paie la taxe foncière et les travaux en viager ?

En viager occupé, sauf clause contraire de l’acte, le vendeur supporte l’entretien courant, les consommations d’énergie, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et l’acheteur les grosses réparations. En viager libre, l’acheteur paie toutes les charges, l’entretien courant et les réparations.

Un viager occupé permet-il de louer le bien ?

Oui, si le vendeur a conservé l’usufruit, qui comprend le droit d’habiter ou de louer. S’il n’a gardé qu’un droit d’usage et d’habitation, c’est l’acte qui précise ce qui est permis.

Qu’est-ce que CERTIVIA ?

C’est un fonds lancé le 9 septembre 2014 par la Caisse des Dépôts avec le Conseil supérieur du notariat, pour acquérir et gérer des biens en viager.

Le viager peut-il être vendu par un couple ?

Oui, et la rente peut alors être réversible au profit du survivant. Le calcul tient compte de l’âge des deux vendeurs.

Sources

Sources consultées le 28 octobre 2026, présentées sans liens cliquables.

• Service-Public.fr, « Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? », vérifiée le 18 août 2025. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2762
• Service-Public.fr, « Impôt sur le revenu : déclarer les rentes viagères », vérifiée le 15 avril 2026. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F3173
• Notaires de France, « Vente et achat en viager », notaires.fr, mise à jour le 13 mars 2026. https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-cas-particuliers/vente-et-achat-en-viager
• Étude Fourez, notaires, « Calculer le bouquet et la rente viagère », fourez.notaires.fr, 9 décembre 2025. https://fourez.notaires.fr/informations-et-conseils/calculer-le-bouquet-et-la-rente-viagere-les-secrets-d-une-vente-en-viager-reussie/1403