La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet de faire un placement financier et de placer une partie de son épargne. Comme tout produit financier, il y a des risques associés, mais vous verrez que de l’avis des professionnels, il reste un investissement à risque modéré et au rendement intéressant. De plus, les SCPI représentent une opportunité intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier sans les tracas de la gestion locative. Toutefois, comme pour tout placement, il est important de comprendre les mécanismes et tous les risques associés avant de se lancer. Ce guide vous donnera un aperçu complet de ce qu’il faut comprendre pour investir en SCPI de la meilleure des façons.
Définition et principe d’une SCPI ?
La SCPI est une société civile qui collecte les fonds des investisseurs pour acquérir un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements ou des entrepôts.
En échange de leur investissement, les épargnants reçoivent des parts de la SCPI. Ces parts leur donnent droit à une part des revenus générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI, après déduction des frais.
L’un des avantages majeurs des SCPI est la mutualisation des risques. En investissant dans une SCPI, vous détenez des parts d’un portefeuille diversifié sur plusieurs biens immobiliers, ce qui vous protège contre les fluctuations de la valeur d’un seul bien.
De plus, la gestion de ce portefeuille est entièrement prise en charge par la société de gestion de la SCPI, ce qui en fait un investissement passif.
L’épargne de précaution : un point de départ essentiel
Avant de vous lancer dans l’investissement en SCPI, il est crucial de se constituer une épargne de précaution.
Cette épargne doit rester facilement accessible pour couvrir les dépenses imprévues, telles qu’une réparation urgente ou une perte de revenus temporaire.
Elle doit être placée dans des produits financiers liquides, comme le livret A, qui permet de retirer de l’argent à tout moment sans pénalité. Toutefois, bien que le livret A soit sûr et liquide, son taux d’intérêt ne suffit pas à protéger votre épargne contre l’inflation. Il est donc judicieux de ne pas y placer toute votre épargne.
Définir ses objectifs d’investissement
Une fois votre épargne de précaution constituée, vous devez clarifier vos objectifs d’investissement. Investissez-vous pour générer des revenus complémentaires ? Préparer votre retraite ? Financer les études de vos enfants ? En fonction de vos objectifs, les solutions d’investissement appropriées varient.
Votre horizon de placement est également un facteur clé à considérer. Les SCPI sont des investissements à moyen ou long terme, généralement conseillés pour une durée de 7 à 8 ans. Investir à court terme pourrait entraîner des pertes en capital ou des pénalités en cas de retrait anticipé. Il est donc important de définir votre durée d’investissement avant de prendre une décision.
Comprendre le couple rendement/risque
Comme pour tout placement, l’investissement en SCPI comporte des risques. Plus un investissement est risqué, plus il a le potentiel d’offrir un rendement élevé. Cependant, un rendement élevé s’accompagne souvent d’une plus grande probabilité de pertes.
Les SCPI ont un niveau de risque modéré. Par exemple, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) évalue le risque des SCPI à 3 sur une échelle de 7 (7 étant le plus risqué). Cela les place dans une zone de risque moyen, en comparaison avec des actions, qui sont plus volatiles.
En 2023, certaines SCPI, comme Transitions Europe, ont offert des taux de distribution (TD) allant jusqu’à 8,16 %. Cela montre qu’il est possible d’obtenir un rendement attractif, mais il est crucial de garder à l’esprit que ces rendements ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Les avantages des SCPI
Un investissement passif
L’un des grands atouts des SCPI est que la gestion est entièrement déléguée à la société de gestion. Contrairement à un investissement immobilier direct, où vous devez vous occuper de la gestion des locataires, des travaux et de l’entretien, la SCPI prend tout en charge. Vous investissez, et la société de gestion s’occupe du reste.
Diversification géographique et sectorielle
Les SCPI investissent dans un large éventail de biens immobiliers, répartis sur plusieurs secteurs (bureaux, commerces, santé, logistique) et sur des zones géographiques différentes. Certaines SCPI choisissent même d’investir à l’échelle européenne, profitant ainsi de la diversité économique et des avantages fiscaux de plusieurs pays. Cela permet de réduire les risques en cas de difficulté dans un secteur ou une région particulière.
Un ticket d’entrée abordable
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, qui peut nécessiter plusieurs centaines de milliers d’euros, les SCPI sont accessibles avec un ticket d’entrée dès 200 €. Cela permet à un plus grand nombre d’investisseurs de devenir associé de la SCPI, qui elle est sur de nombreux marchés immobiliers, sans avoir à mobiliser des sommes importantes.
Les inconvénients des SCPI
Risque de perte en capital
Comme tout investissement immobilier, les SCPI ne sont pas exemptes de risques. La valeur des parts peut baisser si le marché immobilier se retourne ou si la gestion des actifs de la SCPI est défaillante. Il est donc possible de perdre une partie de votre capital initial.
Rendement non garanti
Le rendement des SCPI dépend des loyers perçus par la société de gestion. Si un grand nombre de locataires quittent les immeubles ou si la SCPI a des difficultés à trouver de nouveaux locataires, les dividendes versés aux investisseurs peuvent diminuer. Cela peut affecter le rendement de votre investissement.
Liquidité limitée
Bien que les SCPI à capital variable offrent une certaine flexibilité pour acheter et vendre des parts, la liquidité peut être limitée en fonction de la demande. Si la SCPI fait face à une vague de retraits supérieure aux souscriptions, il peut être difficile de récupérer rapidement son investissement.
Frais de souscription et de gestion
Investir en SCPI entraîne des frais, notamment des frais de souscription, qui varient généralement entre 5 et 10 % du montant investi. Cependant, ces frais de souscription sont amortis sur la durée de l’investissement, rendant les SCPI plus intéressantes sur le moyen ou long terme.
De plus, des frais de gestion annuels sont prélevés sur les revenus générés. Ces frais réduisent le rendement net de votre investissement, surtout à court terme. Cependant, le rendement donné par les SCPI, le Taux de Distribution (TD), est déjà net de ses frais.
Quelques idées pour investir en SCPI
Si vous envisagez d’investir en SCPI, voici quelques scénarios d’investissement possibles.
Générer des revenus passifs
Si vous recherchez une source de revenus complémentaires, les SCPI de rendement sont une option intéressante.
Avec des dividendes versés trimestriellement (voire mensuellement pour certaines SCPI), vous pouvez commencer à percevoir des revenus réguliers sans avoir à gérer directement des biens immobiliers.
Par exemple, la SCPI Remake Live propose un taux de distribution attractif de 7,79 %. Vous pouvez débuter avec un investissement de quelques centaines d’euros, puis augmenter progressivement votre portefeuille en fonction de vos objectifs financiers.
Préparer sa retraite
Une autre stratégie consiste à utiliser les SCPI pour anticiper votre retraite.
En acquérant des parts en nue-propriété avec un démembrement temporaire, vous pouvez acheter des parts à un prix réduit, sans percevoir de revenus pendant une certaine période (généralement 7 à 10 ans). À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété des parts (une plus-value nette de fiscalité) et commencez à percevoir des dividendes.
Cela vous permet de bénéficier d’un complément de revenus au moment de la retraite, tout en évitant l’impôt sur les revenus pendant la phase de démembrement.
Héritage et transmission de patrimoine
Les SCPI offrent également des opportunités intéressantes pour la transmission de patrimoine. En utilisant le démembrement de propriété, vous pouvez transmettre la nue-propriété de vos parts à vos héritiers, tout en conservant l’usufruit.
Cette stratégie permet de réduire les frais de succession (voire de les faire disparaitre complètement si vous couplez avec de la donation) et de maintenir la cohésion familiale en évitant les conflits liés à la transmission d’un patrimoine immobilier.
La SCPI : pilier d’une stratégie patrimoniale
Les SCPI représentent une solution d’investissement attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus passifs réguliers. Elles offrent un accès simplifié à l’immobilier, avec un ticket d’entrée abordable et une gestion déléguée, ce qui en fait un choix populaire parmi les investisseurs. Cependant, il est crucial de se rappeler que les SCPI sont des investissements à moyen ou long terme. Les risques liés à la perte de capital et à la liquidité doivent être pris en compte avant de s’engager. En réfléchissant bien à vos objectifs d’investissement, à votre tolérance au risque et à votre horizon de placement, les SCPI peuvent constituer un pilier solide de votre stratégie patrimoniale.